【转载】传奇往事，日本“失去的30年”真相

【转载】传奇往事，日本“失去的 30 年”真相

小明哥说房 Pro2023-10-10

最近，网上最火的小作文就是说当年日本房价下降四部曲：

日本楼市第一波降价，始于头部房企支撑不住了，为了回笼资金，新房不得不开始降价。而二手房市场因房贷和购入价格过高，业主们不想亏本甩卖，把价格守住，导致二手房市场陷入有价无市的困境。

日本楼市第二波降价，是由于经济形势不好，那些无法偿还月供，弃房断供的业主，房子被银行法拍。银行为了回笼资金，降价拍卖，进一步加剧了房价下跌。

日本楼市第三波降价，是由于二手房业主终于挺不住了，不得不降价抛售，带动了原本的投资客看到了市场前景不妙，即使亏钱割肉也要清仓，引发了第三波抛售风潮，房价下跌进入恶性循环。

第四波降价，是日本 1992 年开始征收房产税，经济形势进一步恶化，多余的房子每年需要支付大量的物业费和房产税，成为负资产，造成了人们把多余的房产不计成本地降价抛售，这一波降价潮直接把日本的房价推入了低谷。

那么问题就来了，这小作文写得一板一眼的，到底是不是真实的？日本在 30 年前的房价降价潮到底是什么情况。今天，明哥就简单聊一聊当年日本的情况，大家以史为鉴吧。

日本当年的经济泡沫

日本在 1990~2020 年这 30 年时间里，企业、家庭、群众经历了资产负债表衰退潮，股市、房价暴跌，银行破产，年轻人失业潮等打击，整个国家的经济停滞不前，这段时间被日本人成为“失去的 30 年”。

其实，在“失去的 30 年”之前，还有“失去的 20 年”、“失去的 10 年”，这“失去的 X 年”就是日本人最先提出的。而在失去之前，日本的经济曾经空前繁荣。

日本经济发展最迅速的时期是 1955~1972 年，那是日本历史上真正靠勤劳能够致富的年代，大多数日本富人是在那时完成原始资本积累。

▲ 在经济高速增长的周期，只要勤劳肯干，什么行业都能致富。

到了 70 年代，日本已经成为仅次于美国的世界第二大经济强国。对日本来说，此前日本卖给美国的商品物美价廉，天天赚美国的贸易顺差，把老美搞得太难受，日美之间贸易摩擦加剧。

▲ 日本强悍的制造业，60~80 年代把美国企业杀得片甲不留。

被日本搞得实在受不了的美国，在 1985 年召集美、日、英、法、德五国财政部长和央行行长，于纽约广场饭店签署了关于本国外汇汇率的协议，这就是《广场协议》。

▲ 日本的经济泡沫危机的起点正是 1985 年。

日元升值虽然不利于出口，但对日本来说也不是坏事。日元升值带来的好处是日本国民的财富大增，日本企业可以去海外市场购买到更多的廉价原料，国民的购买力和消费欲大增，大家都爱买买买。为了促进“出口转内销”，日本当时的经济政策也相当激进，不停地放水降息。

▲ 这个操作把日本国内的消费刺激得飞起来了。

日元的升值把当时世界各国的热钱都吸引到了日本，只要买入日元，再坐等升值就是躺赚。而在等待升值的这段时间，这些热钱也不能闲着，就开始大肆买股票、买房产。这就让日本当年第一波拥有房产、炒股票的人赚到了钱。

这第一波富起来的日本人尝到了甜头后，就会继续加仓买地、买房、买股票，企业开始扩张规模，开连锁店，大幅招人，给员工加工资。当时日本的股市和楼市涨得非常夸张，1986~1989 年间，日本的房价不仅是上涨，而是暴涨！东京等大城市 3 年间的房价涨幅超过 200%。

▲ 这么夸张的涨幅，说明很赚钱！就吸引了更多境外资本涌入。

经济数据反馈到每个普通日本人身上的感受是，房价、股价一天一涨，三天一跳涨，房子开盘得靠抢。辛苦上班打工，不如炒房、炒股。除了房价在涨以外，工资也在涨，各大企业为了挖人，纷纷开出高工资。

有钱了的日本人自然也就开启了疯狂消费模式，穿着时尚潮流，喜欢买各种奢侈品。当时的日本人买走了世界 70%的奢侈品，在世界各地的奢侈品店都能见到日本人的身影

▲ 当时的日本，年轻白领们的穿着放在现在都是相当时尚的群体。

而在当时的日本，炒房更被看做是一夜暴富，跨越阶层的捷径。当时的整个日本社会，都弥漫着一种“不会投机就是笨蛋”的浮躁氛围。

▲ 当时有太多通过上杠杆，一夜暴富，改变命运的故事。

年轻人没钱买房、买股票，那就大胆去借！向父母、向亲朋、向银行，甚至向高利贷，只要能撸到的子弹，全部梭哈进了股市和楼市。

▲ 一个日本企业一年挣的钱不如一个日本大妈年初买的一套房。

而日本的金融机构当时的政策也极其宽松，只要你敢贷款，我就敢借，只要把土地押给银行。这种玩法，迅速吹大了日本的经济泡沫。所谓的“泡沫”，就是价格虚高，早就超过了其本身的价值。

▲ 在日本房价的巅峰时期，仅东京 23 个区的地价总和可以买下整个美国。

本来日本就是人多地少的现状，而当时的东京人，只是因为他们出生在东京，就能比其他地方的日本人享受高房价、高地价带来的红利。这就又刺激了大批都市圈以外的人前来大城市买房。

到 1990 年前后，日本居民实物资产占总资产比例达到 65%的历史高点，实物资产实际上就是房子。

泡沫破碎下跌 30 年

到了 1990 年的时候，由于国际环境变化，再加上日本经济增长疲软，日本的经济泡沫已经到了日本央行都扛不动的地步。当时，美元加息导致大量资本又把日元换成美元，先后大批地撤出日本，日元在市场上的流动性减少。

▲ 日本的产能迅速过剩，消费却严重不足，这是经济危机的前兆。

当时，日本政府已经发现，日本的经济泡沫到了再不刺破就要崩了的地步。为了挽救经济，日本政府不得不主动刺破经济泡沫。日元加息，收缩银根，并出台各种政策限制土地流转。

本来就在最高点的时候，突然急踩刹车，日本的经济当然出现了剧烈动荡。很快，工厂们开始大量倒闭，许多青壮年人口失业。失业本身不可怕，可这批失业的人口都是在此前几年杠杆买房，身背房贷的人群。

▲ 他们对房子断供的恐惧远大于失业，只能奋起维权。

日本的这个阵痛期无比惨烈，民间几十年积累的财富瞬间灰飞烟灭。尤其是地价下跌得更是惨烈，当时日本为了抑制土地价格，对土地持有者征收重税。这就苦了那些在高点买地的日本开发商。短短 2 年时间，日本地价剧烈下跌，超过 2300 家房地产公司破产，很多开发商老板眼见翻身无望，选择了跳楼逃债。

▲ 与全国平均值相比，泡沫更大的日本 6 大都市圈地价跌得更惨烈。

与地价剧烈下跌相比，日本的房价下跌速度还算比较温和的，但每年下跌 10%，连续跌了 15 年！

▲ 房价最低点相比最高点，跌了约 64%。

开发商的大批破产极大地冲击了日本的金融机构，先是日本中小金融机构不断倒闭，紧接着轮到银行。直到 2002 年，日本累计 180 家大小银行和金融机构破产。

▲ 日本的经济陷入了长达十多年的大通缩之中。

对于日本普通人来说，房价下跌还不是最恐怖的，最恐怖的是从 90 年开始，日本民众的收入也开始下降。收入下降成为了压垮普通日本人的最后一根稻草，很多当时借高利贷买房的日本人选择了自杀。1991 年，就有 2000 多人跑到富士山中的青木原树海自杀，创下了该地自杀人数历史之最。

▲ 收入下降，银行还增加贷款利率，压垮了债务沉重的日本普通人。

房价抛售潮开始出现，房价跌得比贷款金额还低。沉重的债务压力让当时的日本年轻人不得不选择低欲望生活，他们索性躺平，不上班，在家啃老，又或者沉迷二次元和网络游戏。由于 1990 年开始，日本天皇使用“平成”这个年号，这批人被称为“平成废物”。

▲ 大量的日本年轻人不再消费，沦为宅男。

那时，更多的日本女性，由于超前消费，债务压顶，丈夫自杀等各种原因，被迫下海，成为“失足”。

谁都没有想到，日本的这一轮楼市下跌竟然持续了 30 年。

日本房价泡沫的教训

那么问题就来了，当时的日本政府难道就不出台救市政策吗？后来诸多经济学家复盘总结，都是用上帝视角，用结果来推导当时该怎么做。

站在当时的日本政府角度，他们不是没有对房地产进行过调控。1987~1988 年，日本政府就接连发布抑制地价的政策，主要通过限价限售来调控楼市。结果不但收效甚微，反而导致卖家惜售，市场供应减少，进一步推高房价。

越调控越涨，显然误导了日本的金融高层们，导致他们对于自己的经济盲目乐观。因此，在危机真正来临时，他们并没有选择立即救市，甚至选择了更强力的调控，来抑制房地产过热。

▲ 直到日本出台政策限制金融机构给房地产的贷款占比后，房价才算被压住。

不过，这种行为就如同在泡沫的最高点时踩了急刹车，从而导致经济的剧烈动荡。等到日本政府意识到问题严重的时候，已经晚了，再出手救市也没有太大效果。

其次，日本人口的老龄化问题，并不是在危机开始时才发生，而是在日本经济最繁荣的那些年，日本人口的出生率就在急速下降。等到了危机爆发时，日本政府才发现根本没那么多的实际居住需求，大部分人都是炒房的。

▲ 等到危机爆发时，再想刺激人买，发现根本没有接盘侠。

所以，后来日本的补救政策就显得很徒劳，没啥效果，日本的“大通缩”情况没有改变。等到刚有点起色，又遇到亚洲金融危机等国际环境剧变，导致了日本楼市长期拉垮。

假如不开天眼，再来一次，日本政府仍然会重蹈覆辙。

中国会变下一个日本吗

【省略】

写在最后

回首日本，其实房价下跌并不可怕，可怕的收入不增。而收入增不增，主要看经济的增速高低。

假设在 1990 年，一个日本年轻人掏空钱包，并大量借贷在东京买房，那么这可能是他这辈子最大且无可挽回的错误